股权

 

 

 

 

 

 

2015331

 

 

 

一、大连市概况

 

二、大连市高尔夫球市场趋势

 

2.1高尔夫球行业发展态势

 

2.2大连高尔夫球场分布

 

三、大连金石高尔夫球场项目概况

 

3.1球场股东及历史沿革

 

3.2球场得天独厚的自然资源优势

 

3.3球场的规划与开发情况

 

3.4球场的经营与管理

 

四、大连金石高尔夫球场价值分析

 

4.1球场未来的经营价值

 

4.2球场未来会员证销售的价值

 

4.3球场未来开发高端别墅等房地产的价值

 

五、球场涉及债务情况

 

六、资产处置方案(预案)

 

一、大连市概况

大连市位于辽东半岛南端,地处黄渤海之滨,辖区面积13237 平方公里、人口670万,是中国15副省级城市之一。大连市国民经济持续快速增长,2013年全市实现生产总值7820亿元,是东北重要的金融、重工、旅游中心及最大的港口城市。同时,大连冬无严寒,夏无酷暑,有“北方明珠”、“浪漫之都”之称,先后获国际花园城市、中国最佳旅游城市等荣誉,市区内星海广场棒棰岛老虎滩海洋公园、金石滩度假区等均为国家5A级风景区。

二、大连市高尔夫球市场趋势

2.1高尔夫球行业发展态势

近年来我国经济持续快速发展,带动了高尔夫运动的普及与推广。调查资料表明,目前高尔夫俱乐部入会消费人群已突破100万人,并且每年以10%的比例增长。在高尔夫作为商界成功人士、社会名流喜爱的高尚运动同时,与之关联的国际会务、高球巡回赛、高尔夫旅游、高尔夫房地产等产业蓬勃发展,成为该行业向纵深发展的契机。未来随着高尔夫球运动的加快推广,该项运动的独特魅力将不可估量;高尔夫行业未来将成为引导市场高端消费、带动相关产业发展的重要引擎,并带动上下游相关产业链的蓬勃发展。

2.2大连高尔夫球场分布

近年来,受夏季达沃斯论坛等国际会议在大连举办、国务院批准大连建设为东北亚国际航运中心等重大政策影响,大连作为东北重要的政治、经济中心地位不断提高,各方资金积极在大连抢占球场稀缺资源(2009年大连友谊集团开发的金石谷球场建成、2014年大连海昌集团开发的广鹿岛高尔夫球场开业)。

大连高尔夫球场主要分布于大连市郊甘井子区及金石滩旅游度假区,多为山景、海景类型18洞或36洞的标准球场。目前开业的球场有8个,其中有代表性的球场有大连金石高尔夫球场大连西郊高尔夫球场大连夏丽高尔夫球场大连红旗谷高尔夫球场大连湾山高尔夫球场。大连金石高尔夫球场(以下简称“金石球场”)以其三面环海的半岛自然景观多次被评为“国内最佳自然景观球场”、成为与大连足球齐名的“大连名片”,属国内一流高尔夫球场,在国际上也享有较高知名度。

三、大连金石高尔夫球场项目概况

3.1球场股东及历史沿革

大连金石高尔夫俱乐部有限公司(即金石球场)于1993年成立,现有注册资本1.6亿,资产总额2.8亿,原为中港合资企业,初始股东为中安置业有限公司(占股75%)及丹东新友谊股份有限公司(占股25%)。2006年球场股权转让,现股东为招商银行股份有限公司(占股75%)及辽河石油勘探局(占股25%),主营业务为经营高尔夫球场、中餐、球具、球车租赁等。

3.2球场得天独厚的自然资源优势

大连金石滩国家旅游度假区位于大连市东北部黄海之滨,距市中心50公里。该度假区于1992年经国务院批准建立,现已开发成为包括主题公园、旅游度假、滨海高尔夫、商业中心、医院、学校等若干功能区的综合度假胜地。金石球场即位于该度假区的东部景区内。

金石球场距大连市中心58公里,仅40分钟车程。同时,球场距大连国际机场56公里,距北京、韩国首尔仅1小时航程,距香港、日本东京、大阪、仙台等地约3小时航程,区位优势及交通条件均十分优越。

球场拥有近2800亩的整个半岛,三面环海,一面依山,蜿蜒绵长的半岛沿线汇聚了森林、山脉、大海三种自然景观,是国内罕见的海滨球场。设计师充分利用金石滩天然海岸景致和独特的丘陵地貌合理布局,令整个球场气势恢宏、绵延迭宕,其中7条球道被列入世界球道100佳。最著名的7号洞发球区位于伸入海面的一处山岩岬角上,击球时因海面风速不断变化而充满挑战性,被称为"魔鬼球道”。

3.3球场的规划与开发情况

金石球场占地186万平方米(2790亩),土地使用权性质为国有出让,用途为综合用地(高尔夫球场、附属会馆、宾馆、游乐场等),使用年限50年。土地取得时间从1993-2000年不等。其中20万平方米土地未取得土地使用证,其余土地均有国有土地使用权证。

按总体规划,球场分为一、二两期开发(一期113万㎡,二期73万㎡),计划建造36洞标准球道、以及会所、别墅、酒店、游乐场、海滩浴场等完善的配套设施。

球场现已建成36洞国际比赛标准球场,占地面积1800亩。一期18洞于1996年建成,由美国著名高尔夫球场设计大师皮特·汤姆逊设计,全长7,126 ;二期18洞由美籍华人高尔夫球场设计师朱宗英设计,于2002年建成,全长6,415。球场现有高等级会所、办公楼、仓库等配套设施共13栋面积15910㎡。此外,球场还预留有54万㎡别墅开发用地(一期44万㎡、二期10万㎡),目前未获规划批文(附:球场开发情况)

项目

单位

数量

备注

规划总用地

万平米

186

 

球道用地

万平米

80

 

会所

平米

2000

 

办公楼

平米

3910

 

配套物业(仓库等)

平米

5000

 

别墅

平米

5000

另有54㎡预留用地

 

3.4球场的经营与管理

球场现有员工300余人。自1996年开业以来,球场已稳定经营18年,期间不断规范管理,已建立起了较为科学、完善的企业内部管理体系,形成了由运营部、市场部、财务部等组成的拥有多年高尔夫球管理经验的管理和技术团队。

球场开业以来一直受到众多国内外的高尔夫球爱好者的青睐,目前,球场会员约700名(其中公司卡88/张;个人卡40/张,年费1500/张)。球场同时还通过赛事赞助、与国内外旅行社合作等方式,每年吸引来球场打球的客人稳定在3—4万人左右,形成了以打球、会员证、会费、门票等为主较为稳定的收入来源。近年来,管理团队精耕细作、不断提升服务水平,会员人均消费水平逐年提高,球场整体经济效益不断提升(附:球场近四年经营情况分析表)。

项目

2010年度

2011年度

2012年度

2013年度

总资产(万元)

31829

30300

29475

28433

营业收入(万元)

2844

3139

2977

2622

来场人数(人次)

38764

37474

34064

30314

人均消费额(元)

610

699.63

721.80

744

四、大连金石高尔夫球场价值分析

4.1球场未来的经营价值

球场未来经营价值以打球、商店消费、会员证及年费、门票等收入项目为主。球场经营管理较为成熟、收入较为稳定,年均保持在3000万左右;未来通过开发夜间灯光球场、提高会员年费、提高餐饮及其他消费项目服务水平将会进一步增加球场收入。

4.2球场未来会员证销售的价值

按一般估算,36洞球场可销售会员证约为2000张。目前球场实际售出会员证约700张,初步估算还可发售700张。按目前会员证价格(个人会员证40万元/张)静态预测,球场会员证销售收入2.8亿。按30%比率扣除税费,会员证静态价值约2亿。在未来管理提升、球场设施进一步升级情况下,会员证的内在价值及售价也将会进一步提升。

4.3球场未来开发高端别墅等房地产的价值

目前,大连市别墅均价已突破2万元/㎡,高端高尔夫球场别墅更是价格飙升、甚至一房难求。未来受经济总量发展及消费需求升级的带动,大连高端高尔夫别墅房地产将迎来黄金发展时机(附:大连近期发售别墅情况)

项目

红旗谷高尔夫一期

红旗谷高尔夫二期

西郊高尔夫庄园

红星海世界观

类型

联排别墅

独栋别墅

联排、独栋别墅

独栋别墅

位置

甘井子红旗街

甘井子红旗街

甘井子岔鞍路

开发区海滨路

均价

23500

27000

22000

26000

发售时间

2013

2014

2014

2012

据了解,金石滩国家旅游度假区内目前已无商业用地可供出让,球场土地作为稀缺资源未来增长潜力无限。房地产开发将是未来球场最核心的利润增长点。如球场54万㎡别墅开发预留用地能获得规划批文进行开发,保守估计将能带来十多亿元的巨额利润。

五、球场涉及债务情况

球场目前涉及的债务包括银行贷款、政府地价款等。其中,招商银行抵押贷款4.54亿元,大连当地金融机构贷款本金2.63亿元,政府地价款1.8亿元,债务共计约9亿元。

六、资产处置方案(预案)

1、处置标的:大连金石高尔夫俱乐部有限公司100%股权及招商银行所享有的4.54亿元抵押债权。

2、资产受让对象:优秀房地产、高尔夫球开发企业,全国性金融机构,大型产业基金、投资公司、资产管理公司等。

招商银行联系人:

陈涛(0755-86206919);王辉(075586206971

以上资料仅供相关方参考,不作为招商银行任何形式的承诺。

 

本页面内容仅供参考,部分业务以当地网点的公告与具体规定为准。